יש לכם דירה שעומדת לעבור התחדשות עירונית ואתם זקוקים לכסף עכשיו, או מחפשים דרך לצאת מהסיטואציה? אומנם ערך של דירה שעוברת תמ"א 38 עתיד לקפוץ באופן משמעותי, אך אם אתם חושבים למכור כבר עתה, מומלץ לחשוב פעמיים – עדיף שתוותרו ותחכו. מדוע אין זה כלכלי למכור דירה שנמצאת בתהליכי התחדשות עירונית, כיצד המיסוי משחק תפקיד קריטי, אלו סיכונים לוקחים, ואף מהו השלב הכי פחות כדאי מבחינת מכירה? ריכזנו עבורכם מספר תשובות שעשויות לעשות לכם סדר ולהיות שוות עבורכם לא מעט כסף.
מיסוי כשחקן משמעותי במשוואה
בהנחה והבניין שבו אתם גרים נמצא בשלבי תמ"א 38/2, כך שנכון להיום הדירה כבר נהרסה, אל תבצעו בשלב זה מכירה. מדוע? בעיקר כיוון שבמקרה שלכם המיסוי אינו משחק לטובתכם. בעוד שמכירה של דירה רגילה מזכה בפטור ממס שבח (כל עוד מדובר בדירה יחידה), הרי שבמקרה של דירה שנמצאת לפני הליך פינוי בינוי אין זו כלל הסיטואציה. יש להבין שגם אם מתוכננת דירה חדשה, אתם לא מוכרים אותה, אלא מה שבפועל אתם מוכרים זוהי רק "זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים". מהי המשמעות מבחינת מיסוי? שלא נהנים מפטור מס ואף אין לצפות לשיעורי מיסוי נמוכים. במקרה של מכירת נכס שעתיד לעבור התחדשות עירונית (גם אם החוזה טרם נחתם!), שיעור המס בקלות יכול להגיע ל-40%, משמע מדובר במצב שרחוק מלהיות כלכלי.
ההסכם נחתם וממהרים למכור
ראוי להבין שגם אם ההסכם מול היזם כבר נחתם, עדיין אין למהר למכור. הנקודה היא שכל עוד הנכס החדש אינו עומד, הרשויות ממשיכות להקשות, וזאת כי מבחינתן הרוכש קונה זכות עבור דירה חדשה, משמע עדיין צפויים שיעורי מס מאוד גבוהים. כמו כן , גם אם נמצאים בשלב יחסית מתקדם, כלומר גם אם הפרויקט יצא לדרך, אך הדירה הנוכחית טרם נהרסה, אין למהר למכור. יש להבין שלמרות שהדירה קיימת, בעצם מוכרים זכות עבור נכס חדש שטרם קיים, ולכן שוב צפויים שיעורי מס גבוהים. עם זאת, פה המצב מעט יותר גמיש, ולכן מוטב להתייעץ עם עו"ד.
מוכרים טרם חותמים – פחות כדאי
כאמור, ברגע שתמ"א 38 עומדת על הפרק אין זה כלכלי למכור את הדירה, אך מה אם מוכרים טרם חותמים על ההסכם? ובכן כאן המצב מעט יותר טוב, אם כי אין ספק שהכי כלכלי למכור את הדירה החדשה בתום הפרויקט, וכאן ניגש להסביר. לכאורה, מוכרים דירה רגילה. בפועל, מוכרים דירה בהתאם לערך העתידי, ועל כן נהוג לפצל את התמורה בין החלק שמתייחס לערך הנוכחי לבין תוספת הערך העתידית. מהי המשמעות הכלכלית? התשלום עבור זכויות הבנייה העתידיות אינו 100% פטור מבחינת מיסוי – עדיין צפויים שיעורי מס גבוהים. עם זאת, ישנה התחשבות מסוימת – החלק שמתייחס לשווי הדירה הקיימת מחושב באופן משמעותי שבא לקראת המוכר, אם כי עדיין צפוי מיסוי.
היטל השבחה
דיברנו על מיסוי, אך כאן נציין שגם היטל השבחה חלק מהמשוואה. בהנחה ומוכרים את הנכס לאחר שהתוכנית אושרה, אך טרם החלה בנייה, המוכר נדרש לשלם היטל השבחה בגובה משמעותי. עם זאת, במקרה זה מומלץ לדון עם היזם, ייתכן שאפשרי להגיע עמו להסכמה, כאשר ככול שיהיו יותר דיירים באותו הסטטוס, כך הסיכויים שלכם יותר גבוהים.
לסיכום,
נציין שאומנם זה נשמע אידיאלי למכור דירה בהתאם לשווי העתידי, ולא להיות חלק מסך המהלך שלא פעם מלווה בחוסר נוחות, אך בפועל אין זה כלכלי – שיעור המס עשוי להגיע ל40%! שורה תחתונה? תחכו ורק שהדירה החדשה מוכנה תימכרו!
