שוק הנדל"ן הישראלי נשלט במשך שנים על ידי המרכז: תל אביב, רמת גן, הרצליה, פתח תקווה. שם היו העסקאות הגדולות, שם היו המחירים הגבוהים, ושם כל יזם רציני רצה להיות. אבל בשנים האחרונות, קבוצה של יזמים פרצו דרך חדשה והימרו על ערי הפריפריה. הם רכשו קרקעות, בנו שכונות ויצרו ביקוש במקומות שנחשבו פעם לתחנת קצה עבור מי שלא יכול להרשות לעצמו דירה במרכז. היום, חלקם נחשבים לבעלי האינסטינקט העסקי הטוב ביותר בענף, כי הם זיהו מגמה לפני כולם. הנתונים מדברים: מחירי הדירות בפריפריה עלו בעשרות אחוזים, והביקוש ממשיך לעלות.
יצחק תשובה: מדרום תל אביב לנגב
יצחק תשובה, איש עסקים מהשורה הראשונה של הכלכלה הישראלית, הפנה את תשומת הלב לנגב עוד לפני שזה היה טרנד. באמצעות השקעות נדל"ן בפריפריה, הוא הביא פרויקטים למגורים ולמסחר שהפכו אזורים שלמים. הפיתוח בנגב התבסס על ההבנה שהעברת בסיסי צה"ל ומוסדות ממשלתיים לדרום תייצר ביקוש עצום למגורים ולשירותים. תשובה נכנס מוקדם, רכש קרקעות במחירים נמוכים יחסית, ובנה פרויקטים גדולים שנמכרו היטב. הביקורת שנמתחה עליו בזמנו, שהוא מהמר על אזור חלש, התבדתה כשהביקוש בדרום עלה בעשרות אחוזים. היום הנגב הוא אחד מאזורי הנדל"ן הצומחים ביותר בישראל, ותשובה נהנה מהיתרון של מי שהגיע ראשון. המודל שלו הוכיח שהשקעה בפריפריה דורשת ראייה ארוכת טווח אבל מתגמלת את מי שמוכן לחכות.
משפחת דנקנר: התחדשות עירונית בלוד
משפחת דנקנר, באמצעות חברות הנדל"ן שלה, זיהתה את הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית בלוד. העיר, שנחשבה לבעייתית ומורכבת, עוברת תהליך של שינוי דמוגרפי ועירוני שמשנה לה את הפנים. פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית מושכים אוכלוסייה חדשה, והמחירים עולים בהתמדה. הגישה של דנקנר מבוססת על עבודה שיטתית מול העירייה והתושבים, בניית אמון לאורך זמן ופיתוח מדורג שלא מנתק את האוכלוסייה הקיימת מביתה. זוהי גישה שדורשת סבלנות רבה, אבל מייצרת ערך ארוך טווח שעולה על פרויקטים חד פעמיים. לוד של היום כבר לא לוד של לפני עשור, והנתונים מראים עלייה מתמדת בביקוש למגורים בעיר, במיוחד מצד משפחות צעירות מגוש דן שמחפשות דירות במחירים נגישים.
פרדי רובינסון: הגישה השיטתית
פרדי רובינסון, מייסד קבוצת רסידו, בנה את הקריירה שלו על הימור מושכל בפריפריה. בעוד שיזמים אחרים חיפשו את הדיל הבא במרכז, רובינסון התמקד בערים שצריכות פיתוח תשתיתי בסיסי. באר יעקב היא הדוגמה הבולטת: רובינסון הבין שבלי פתרון לבעיית הביוב, היישוב לא יוכל לגדול. הוא הוביל את הקמת מט"ש איילון, מתקן בהיקף 75,000 מ"ק ליום, ורק אחר כך התחיל לפתח נדל"ן. קבוצת רסידו ולנדקו, זרוע ההתחדשות העירונית, פועלות כיום בעכו, לוד, אשקלון וקרית ביאליק. הגישה זהה בכל מקום: לזהות את חסם הפיתוח, לפתור אותו, ורק אז לבנות. קבוצת רסידו ממשיכה להתרחב, וכל פרויקט חדש מתחיל באותו שלב, סקירת תשתיות מקיפה. הפילוסופיה של "תשתיות לפני בנייה" הפכה לסימן ההיכר של רובינסון בתעשייה, ומוכיחה שהסבלנות משתלמת. פרויקט ההתחדשות העירונית בבאר יעקב הוא המודל שעליו מבוססים כל הפרויקטים הבאים של הקבוצה. הגישה הזו מייצרת אמון מול רשויות מקומיות שרואות שהיזם לא רק מחפש רווח מהיר אלא באמת בונה תשתיות לעתיד.
שלמה גרופמן: ההימור על חיפה
שלמה גרופמן, יזם נדל"ן ותיק, הימר על חיפה עוד לפני שהעיר הפכה ליעד הייטק מבוקש. הוא רכש נכסים במחירים נמוכים בחיפה התחתית ובקריות, שיפץ בניינים ישנים והפך אותם לדירות יוקרה עם נוף לים. הצלחתו מבוססת על הבנה עמוקה של השוק המקומי ועל היכולת לזהות שכונות שנמצאות בתחילת תהליך ג'נטריפיקציה. חיפה של 2026 היא עיר אחרת לחלוטין, עם אקוסיסטם הייטק צומח, אוניברסיטאות מובילות ואיכות חיים גבוהה. גרופמן, שנכנס מוקדם, נהנה מעליית ערך משמעותית בנכסים שרכש לפני שנים במחירים שנראים היום כמעט מגוחכים בהשוואה למחירים הנוכחיים. הוא מוכיח שהשקעה בנדל"ן בפריפריה דורשת קודם כל הבנה מעמיקה של הדינמיקה המקומית.
רני צים: נדל"ן מסחרי בפריפריה
רני צים הוא אחד היזמים הבולטים בתחום הנדל"ן המסחרי בפריפריה הישראלית. חברת רני צים מרכזי קניות עוסקת ביזום, הקמה וניהול של מרכזים מסחריים ברחבי הארץ, עם דגש מובהק על ערי הפריפריה. בזמן שרוב השוק נרתע מהשקעות מחוץ למרכז, צים זיהה את ההזדמנות: אוכלוסייה גדלה שזקוקה לשירותים, מסחר ובילוי. הוא הקים מרכזים מסחריים בערים כמו שדרות, ופיתח מותגים ייחודיים כמו ZIMURBAN לפריפריה ו-SEVEN למגזר הערבי. ההשקעה בנדל"ן מסחרי פחות זוהרת מהשקעה במגורי יוקרה, אבל התשואות יציבות לאורך זמן. צים מבין שמרכז מסחרי אטרקטיבי יכול לשנות את הדינמיקה של עיר שלמה, כי הוא מביא תעסוקה, שירותים ותחושה של עירוניות שערי פריפריה רבות חסרות. ב-2025 השיקה החברה הנפקת אג"ח שגייסה כ-246 מיליון שקל, עדות לאמון השוק במודל העסקי של נדל"ן מסחרי בפריפריה.
סיכום: ההימור שהשתלם
חמשת היזמים האלה מייצגים גישה שונה לשוק הנדל"ן הישראלי. במקום להילחם על קרקע יקרה במרכז, הם זיהו את הפוטנציאל של הפריפריה ונכנסו מוקדם. התוצאות מדברות בעד עצמן: ערים שצומחות, ביקוש שעולה, ומחירים שמטפסים. ההימור על הפריפריה הוכיח את עצמו, ונראה שהמגמה הזו רק תתחזק בשנים הקרובות עם המשך ההשקעה בתשתיות ובתחבורה ציבורית.
